不動産購入の流れ
不動産の資金計画
資金計画 ⇒ 情報収集 ⇒ 現地確認 ⇒ 売買契約 ⇒ ローン契約 ⇒ 残金清算・物件引渡し ⇒ 入居
不動産購入の流れはこのようになります。
まず、購入前に「無理のない資金計画」を立てます。教育費や退職後の費用とあわせてバランスを考え、住宅を購入する費用を決めましょう。
不動産購入には物件価格に加え税金や仲介手数料などの「諸費用」がかかります。諸費用は極力、自己資金で用意しましょう。物件価格に対して、新築なら2～3%、中古物件なら6～8%ほどを目安にしましょう。頭金の計画を立てましょう。中古物件は物件価格の2割ほど頭金のご用意を。
家を購入後は、住宅ローン返済に加え、固定資産税や都市計画税、マンションなら管理費や修繕積立金が住居費に加わります。
｜住宅ローン｜不動産情報の集め方｜不動産広告の見方｜不動産購入の諸経費｜不動産購入時のよくあるご質問｜不動産購入・不動産保有時の税金｜
住宅ローン
- 用意できる現金はどれだけか、毎月無理なく返済できる金額はいくらかを計算してみましょう。ボーナスをあてにした返済は考えないのが無難です。
- どのくらいの期間で支払い終えたいかを決めましょう。例えば、サラリーマンなら定年前を目安に。自営業者の方も同時期を目指すのが望ましいでしょう。年収(手取り)に占める返済額の割合を「年収負担率」と言いますが、理想は２割ほどと言われています。住宅ローンは、数十年という長期的な借り入れになるので、万が一の時のために毎月の返済金額は低く設定しておきましょう。
不動産情報の集め方
不動産会社の物件情報や新聞広告・住宅情報誌などから情報を集めます。新築マンションの場合はこの方法が有効です。
ご希望のお住まいをより早く見つけるために、当店ではお客さまに、ご希望条件のご登録をお奨めしています。物件の資産価値、お客さまのご予算、ご購入の目的に合わせ、物件をご提案、たとえば資産価値の観点から評価して、お客さまにとって価値ある不動産をお見立てしています。
不動産広告の見方
不動産の販売広告には物件の大切なことが記載されています。よく読んで物件の状況を把握しましょう。わからない場合は不動産会社の担当者に尋ねましょう。疑問に思うことを曖昧なままにしないことが、トラブルを防ぐコツです。
- 所在地 地番表記と登記番号表記の2種類あります。登記番号表記は入居後の地番と異なる場合があります。
- 交通 1分あたり80mで計算しています。1分未満の端数が生じたときは1分として計算。信号の待ち時間や、坂道にかかる時間は含まれません。
- 地目 敷地の姿を表しています。住宅なら宅地と表記してあります。
- 用途地域 周囲の住環境がわかります。例えば商業地域は駅前の賑やかな雰囲気、準工業地帯には近くに工場があることも。閑静な場所を望む人は住居専用地域と表記してあるエリアを選びます。
- 建ぺい率・容積率・敷地面積・建築延面積 ： これらは建物面積と敷地面積の関係を示します。
敷地面積×建ぺい率＝建築面積。敷地面積×容積率＝建築延べ面積。
建ぺい率や容積率は地域によって異なります。土地を買って家を建てる場合は注意をしましょう。
不動産購入の諸経費
不動産購入時の諸費用は物件により金額が異なります。固定資産税の評価額によって変化します。
購入時にかかる諸費用と頭金
住宅の購入時には、頭金、住宅ローンの借入費用、登記費用など、物件価格の他に費用がかかります。ます。これらを一般的に諸費用といいますが、基本的には現金で準備します。
頭金＋諸費用＋引越し代＝不動産購入の自己資金です。
現金で支払う費用
契約・登記関係・印紙税・登録免許税・登記手数料・仲介手数料
住宅ローン関係
印紙税・登録免許税・登記手数料・融資手数料・団体信用生命保険特約料・火災保険等の保険料・保証料
その他
新築の場合は修繕積立金・新築戸建の場合水道負担金など。後日に不動産取得税。
不動産契約・購入前に準備する書類等
実印 印鑑証明書 住民票 住民税課税証明 運転免許証またはパスポートなどの身分証明。
収入証明書類
源泉徴収票 （給与所得者）
住民税決定通知書または課税証明書（給与所得者・会社役員）
確定申告書（給与所得以外の所得を申告されている方）
納税証明書（個人事業主）数期分
不動産購入時のよくあるご質問
Ｑ．住宅ローンを組めるでしょうか。
Ａ．一定の収入が継続してあり、金融機関の審査を通れば収入に応じた住宅ローンを借入できます。他に借り入れ金があると希望する金額の融資が受けられない場合があります。
Ｑ．自己資金はどれくらい必要でしょう？
Ａ．自己資金は、頭金と諸費用の合計です。大体、物件価格の2割程が目安です。100％の融資を利用できる場合もありますが、借入金には、利息が発生しますので、不動産購入はなるべく多く現金を使用することをお奨めします。
Ｑ．住宅ローン、変動金利と固定金利、どちらがいいでしょう？
Ａ．金利の上昇時期は固定金利、金利の下降時には変動金利です。
Ｑ．住宅ローンの上手な返済方法はありますか？
Ａ．借り入れ元金の一部を返済する「繰り上げ返済」をおすすめします、方法には２つあります。主流は１の期間短縮タイプです。
- 返済額は変更しないでローン期間を短縮。
- 返済額を変更してローン期間はそのまま。
不動産購入・不動産保有時の税金
- 印紙税
契約書(不動産の売買契約書・住宅ローン借入のための金銭消費貸借契約書)に規定の印紙を貼って消印します。 - 登録免許税
不動産を購入すると所有権移転登記や所有権保存等をします。その登記にかかる税金です。購入した不動産の所有を第三者に証明します。税率は登記の種類によって違いますが、課税標準（固定資産税評価額）×税率となります。また金銭消費貸借契約をした時は抵当権設定の登記を行ないます。
※所有権の保存・抵当権の設定の登記を依頼する場合司法書士の手数料等が必要です。 - 不動産取得税
不動産を取得したときにかかる地方税です。税額は固定資産税評価額の4％が原則です。が平成18年3月31日までは3％の税率です。一定の要件を満たす住宅の場合は課税標準のから控除があります。不動産購入後しばらくすると納税通知書が送られてきます。 - 消費税
仲介手数料・住宅ローン事務手数料・建物購入代金（個人が売主で自宅を売却する場合は課税されません）。土地は非課税です。 - 固定資産税と都市計画税
毎年1月1日時点での登記簿上の所有者に対して課税されます。中古マンションを購入する時は一般的に日割りで清算します。 - 復興特別所得税
※復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興財源を確保するため、平成25年から平成49年(25年間)の各年分の所得税の額に2.1%を乗じた金額が、追加的に課税されるものです。