競売物件とは・・・
一般的に不動産物件を購入する人はローンの借入を利用します。その際、不動産物件には担保として抵当権が付けられています。そして将来、物件の購入者が何らかの理由によりローンの返済を滞った場合、抵当者（お金を貸した側）は抵当権を元に裁判所に競売申し立てして債権を回収しようとします。
これが競売物件です。
この競売不動産は、期間入札に参加し最高額で入札することによって、市価よりも比較的割安に（競売物件に特有のリスクに見合う割安感）購入できます。
- 一戸建て・マンションなど居住目的として。
- 事業用ビル・店舗・マンション・一戸建てなどを投資目的として。
- 短期間で転売して差額を利益とする転売目的として。
｜期間入札｜競売購入のメリット｜特別売却｜競売物件購入のデメリットと対策｜競売代行サービス｜競売代行サービスの流れ｜対応地域・諸経費｜
期間入札
期間入札とは、裁判所が一定の入札期間を設けて、その期間内に入札書による入札を受け付け、入札期間満了後１週間以内の開札期日に入札参加者立ち会いのもとで開封し、最高額で入札した人に売却する方法です。
入札は買受申出のため保証金を入金した上で、指定の書類を執行官室に持参するか、書留郵便で郵送して申し込みます。
また、期間入札で入札者の無かった物件は特別売却にて行われます。
競売購入のメリット
◎一般市場の価格より概ね３割程安く購入できる場合があります。
「最低売却価格」は評価人が決めますがだいたい一般市場の価格の３割程度低く設定されていて、最低売却価格が500万円以下の物件も珍しくありません。
競売物件を落札して、手を加え（リフォーム等）一般市場に売買物件として売出し、その差額を利益としている専門業者も多い事から、競売物件を購入する事は、すなわち不動産の卸し問屋から買うようなものといえるでしょう。
◎土地・戸建・マンション・投資用共同住宅・一棟売ビルなどもございます。
不景気だからこそ、バブル時期の高級な作りの不動産物件など、決して一般市場には出回らないような好立地・好環境な物件なども大変多く出回っているのが現状です。また、サブプライム問題に始まった世界不況も今後の不動産競売市場に反映される事でしょう。
裁判所を相手に取引を行うため登記をめぐるトラブルは起こらない。
取引相手は国なので、所有権の移転登記や抵当権等の抹消登記が確実に行われます。又、契約違反などは起こりません。
特別売却
特別売却とは、入札又は競り売りの方法以外の特別な売却方法で、期間入札により売却を実施しても、適法な買い受けの申出がなかった場合にのみ行う売却方法です。（開札結果欄に「特売」と表示される。）
特別売却も期間入札と同じく執行裁判所の売却実施命令に基づいて執行官が行い、最低売却価格は、その直前の期間入札における最低売却価格と同額で、売却価格は、最低売却価格以上の価格となります。
◎条件付特別売却
期間入札の売却実施命令と同時に、期間入札において適法な買受けの申出がないときに特別売却を実施するという「条件付特別売却実施命令」に基づく売却方法。
◎上申による特別売却
条件付き特別売却を実施しても買受けの申出がなかった場合で、差押債権者から特別売却の実施を要請する旨の上申書が提出され、執行裁判所が相当と認めたときに実施するという「特別売却実施命令」に基づく売却方法。
上記のように特別売却がありますが、いずれも特別売却期間中に一番先に買受けの申し出た人に買受けの権利が与えられます。
同一物件についての買受けの申出が同時に複数されたときは、くじ等により買受申出人を定めます。
競売物件購入のデメリットと対策
◎調査期間が短い
競売物件は、資料の閲覧を開始してわずか２週間後には入札が始まります。
その中から希望物件を探し、調査をして入札価格まで決めるというのは、一般の方には大変難しい事です。
物件の引渡し時まで物件内部が見られない
実際に物件の内部は引渡し時まで見られません。
当社では、専門のスタッフが物件明細書・現状調査報告書・評価書などを詳しく調査するため、大体の状態は把握できます。
建物等の故障箇所の修理は、物件購入者の負担
通常の売買物件と違い、物件の引渡し後に瑕疵が見つかっても瑕疵担保請求・契約解除・損害賠償請求が出来ないため、修繕費用は全て購入者の負担となります。
しかし、専門のスタッフが物件明細書・現況調査報告書・評価書の他、現地を外部から調べ、近隣の人達に居住者についての聞き込みをするなどの調査から、大体の状態は把握できます。
◎購入代金は一括で支払う
物件を落札した際に納付期限内に売却代金の残額を支払わなかった場合、入札時に納付した保証金は返還されません。相場より安価な物件とはいえ、売却価格全額を一括で支払うというのは難しい事です。
しかし競売物件を購入する場合、物件の特殊性から金融機関からの融資が受けられないケースもあります。
当社では、お客様の資金計画につきましても、誠実にご相談にのらさせていただいております。
◎落札できるとは限らない
人気のある物件の場合入札件数も多く、入札価格の設定も難しく必ず落札できる保証はありませんが、当社では近隣の相場・過去の販売価格を調べ、落札可能な入札価格を査定してご提案します。
明渡しが困難な可能性がある
購入した物件も占有者がいては、居住するどころかリフォームも出来ません。
面倒な立退交渉ですが全て代行致しますので、お客様が交渉する必要は一切ありません。交渉により占有者が任意で立ち退く場合に、落札されたお客様が立退き料を支払うのが通常です。
居住者・占有者が居た場合、立退きの交渉に応じてくれない事もあります。
当社では専門のスタッフが任意立退きの交渉をしますが、万が一任意立退きに応じない居住者が居た場合、迅速に強制執行を申請して断行します。その場合には手続き費用がかかります。その費用は落札されたお客様から裁判所にあらかじめ預託していただきます。
手続きは全て自分の責任
競売物件は不動産会社の仲介ではありません。その為、希望物件の情報収集から物件の調査、入札、引渡しまで、全て購入者の責任で行います。
当社ではこれらの業務を全てお客様にアドバイス・代行します。
競売代行サービス
競売におけるメリット・デメリットで上げた原因から競売物件を購入するという事は、一般の方にはまだまだ縁遠いのが現実です。そこで、安心して良質な競売物件を購入いただくため、競売物件のご購入に関するご相談から物件のご紹介、裁判所・登記所の公的機関の書類調査、立地条件・入居者の状況等現地調査を念入りに行い、入居者の立退きから引渡しまで迅速に行います。
それが競売代行サービスです。
競売代行サービスの流れ
STEP.1 希望物件登録
〇裁判所
希望購入物件の条件、資金の上限、資金計画等のご相談をします。
今後、競売物件の資料をご紹介させて頂くための大切なご相談です。
STEP.2 競売物件情報お届け
〇競売物件広告
希望条件の登録とご相談を頂きましたお客様に、裁判所の競売物件公示情報から希望条件に見合った競売物件の詳細・最低売却価格等をご紹介します。
STEP.3 物件調査
〇閲覧（２～３週間）
お客様とご相談の上、競売入札の候補となる物件が決まりましたら、債権者・所有者・占有者の情況・周辺賃料・周辺環境及び物件明細書・現況調査報告書・評価書（これを３点セットという）。
登記簿謄本・公図・地積測量図を調査します。（実費要）
打ち合わせの上、入札価格のご提案。ローンを利用する場合はこの時点で金融機関に対してローンの申請をしておきます。機関に対してローン申請をしておきます。
STEP.4 入札
〇札期間（約１週間）
買受申出のための保証金（最低売却価格の20％以上）を入金した上で、入札用紙を執行官室に持参するか、書留郵便で郵送して申し込みます。金融機関に支払保証委託をする方法も可能です。
STEP.5 開札
〇開札（１週間）
次順位入札だった場合には、申し出をすれば最高価買受申出人がキャンセルをした場合、買受人になれます。（ただし、その開札場に立会いをしている事が条件）落札できなかった場合は保証金が返還されます。
STEP.6 残代金納付
〇売却許可決定代金納付期限の通知
代金の支払時期は、売却許可決定の約１ヵ月後に裁判所から郵便で通知されます。それに従い、買受人は納付期限までに残代金を納付します。銀行などのローンを利用する事も可能です。期限までに納付が出来ないと買受人の資格を失い、入札時に納付した保証金は返還されません。残代金の納付が済むと所有権は買受人に移転します。
STEP.7 立退交渉
〇所有権移転登記（約２週間）
占有者が立ち退き交渉に応じない場合、引渡命令を裁判所に申し立てる事になります。引渡命令とは、買受人が代金納付を済ませた後、建物から簡単な手続きで占有者を退去させる命令の事です。
対応地域・諸経費
◎対応地域
〇十勝近郊（釧路地方裁判所・帯広支部）
※その他の地域に関してもご相談下さい。
◎料金表
〇物件調査代行料
- ３万円／１件（別途消費税）
- １万円／２件目以降（別途消費税）
〇競売入札代行料
物件落札時に物件落札価格の５％（物件調査費用含）（別途消費税）
※但し、代行手数料が２０万円以下の場合、代行手数料は一律２０万円とします。（別途消費税）
〇立退交渉代行料
物件落札価格の１％（別途消費税）占有者への立退料・強制執行費用等は落札されたお客様の実費負担となります。